銀監(jiān)發(fā)[2016]26號

  各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會管金融機構：
  為規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，根據(jù)《中共**辦公廳 ***辦公廳印發(fā)〈關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）和《**人民代表大會常務委員會關于*****在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定》精*，銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹落實。
  2016年5月13日
  (此件發(fā)*銀監(jiān)分局和地方法人銀行業(yè)金融機構)

  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款

  管理暫行辦法

  **條為落實《中共**辦公廳 ***辦公廳印發(fā)〈關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號），規(guī)范推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《**人民代表大會常務委員會關于*****在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定》以及《國土資源部關于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號），制定本辦法。
  第二條按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。
  第三條允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地僅限于**確定的入市改革試點地區(qū)。
  第四條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機構向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。
  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。
  第五條在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押的，地上的建筑物應一并抵押。
  前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，符合規(guī)劃、**等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）**同意抵押權實現(xiàn)時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，按相關規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。
  第六條具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設用地使用權不得抵押：
  （一）權屬不清或存在爭議的；
  （二）司法機關依法查封的；
  （三）被依法納入拆遷征地范圍的；
  （四）擅自改變用途的；
  （五）其他不得辦理抵押的情形。
  第七條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款應當堅持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則。
  第八條銀行業(yè)金融機構應當實行貸款全流程管理，**了解客戶信息，綜合考慮借款人和抵押財產(chǎn)的實際情況，合理確定貸款期限和額度等。
  第九條銀行業(yè)金融機構應當與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況，防止挪用貸款。
  第十條以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作抵押申請貸款的，應當同時滿足以下條件：
  （一） 依法進行不動產(chǎn)登記并取得縣級以上人民**或**相關主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地權屬證書并可辦理抵押登記；
  （二）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃；
  （三）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物未設定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償?shù)钠渌麢嗬?br />   （四）具備入市條件的，應具備所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣（市、區(qū)）**同意抵押的證明材料等；
  （五）法律、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會規(guī)定的其他條件。
  第十一條銀行業(yè)金融機構受理借款人貸款申請后，應當履行盡職調(diào)查職責，并對貸款申請內(nèi)容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調(diào)查核實，形成調(diào)查評價意見。**包括以下內(nèi)容：
  （一）借款人具有**民事行為能力，信用記錄良好；
  （二）借款人所在行業(yè)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力以及合法的還款來源；
  （三）抵押財產(chǎn)是否真實有效、產(chǎn)權清晰并取得合法權證，相應手續(xù)是否合法齊備，是否存在權屬爭議；
  （四）抵押財產(chǎn)價值評估是否合理；
  （五）抵押財產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制；
  （六）抵押財產(chǎn)是否符合當?shù)亓鬓D交易政策規(guī)定，是否容易處置變現(xiàn)，是否存在影響抵押財產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償?shù)臋嗬Υ没驒嗬摀?br />   第十二條銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權進行價值評估。
  第十三條銀行業(yè)金融機構應當綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押率。
  第十四條銀行業(yè)金融機構應當參考同期同檔次基準利率，綜合考慮借款人的實際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的利率。
  第十五條銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務風險評價機制，**審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的風險因素，合理作出信貸決策。
  第十六條銀行業(yè)金融機構應當進行**、動態(tài)的風險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔保變化等情況。
  第十七條銀行業(yè)金融機構應當按照抵押合同的約定，加強押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權利的真實、合法、足值、有效。
  第十八條抵押權存續(xù)期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機構同意，抵押人不得擅自轉讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
  第十九條抵押財產(chǎn)價值減少時，銀行業(yè)金融機構有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者要求借款人提供與減少的價值相應的擔保。借款人不恢復財產(chǎn)的價值也不提供其他擔保的，銀行業(yè)金融機構有權要求借款人提前清償債務。
  第二十條銀行業(yè)金融機構應當在合同中明確，在抵押權存續(xù)期間，如**依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優(yōu)先償還借款人債務，或另行提供其他足值有效擔保。
  第二十一條貸款到期后，借款人未清償債務或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權。所得價款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。
  土地所有權人在同等條件下享有使用權優(yōu)先購買權。
  第二十二條銀行業(yè)金融機構應當建立風險預警制度和重大風險報告制度。發(fā)生以下情形時，銀行業(yè)金融機構應當按規(guī)定及時預警、采取相應的風險控制和化解措施，并向試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機構和國土資源行政主管部門報告。
  （一）**法律法規(guī)、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃及土地市場供求等因素發(fā)生重大變化，對抵押財產(chǎn)價值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或導致其流轉權能受限的；
  （二）抵押財產(chǎn)對應的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；
  （三）抵押人未經(jīng)有權機關批準，擅自改變土地用途的；
  （四）抵押財產(chǎn)被司法機關查封的；
  （五）發(fā)生其他重大風險變化的情形。
  第二十三條貸款需要展期的，銀行業(yè)金融機構應當綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經(jīng)營狀況與還款能力以及抵押財產(chǎn)狀況，決定是否展期。
  第二十四條鼓勵試點地區(qū)通過**性融資擔保公司提供擔保的方式，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款提供增信服務。
  第二十五條鼓勵有條件的試點縣（市、區(qū)）**建立風險補償機制。
  第二十六條不動產(chǎn)登記機構應當為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關服務，協(xié)調(diào)做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作。
  第二十七條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押登記參照國有建設用地使用權抵押登記的有關規(guī)定，由所在地的不動產(chǎn)登記機構辦理。
  第二十八條銀行業(yè)金融機構和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產(chǎn)登記機構申請辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。
  （一）抵押登記申請書；
  （二）貸款合同和抵押合同；
  （三）集體建設用地權屬證書；
  （四）登記機構規(guī)定的其他資料。
  第二十九條對符合抵押登記條件的，試點地區(qū)不動產(chǎn)登記機構應當及時將抵押合同約定的有關事項在登記簿加以記載，并向銀行業(yè)金融機構頒發(fā)抵押權登記證明。
  經(jīng)審核符合登記條件的，登記機關應當于受理登記申請材料后10個工作日內(nèi)辦結登記手續(xù)。
  第三十條試點地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機構應當會同國土資源行政主管部門加強對試點地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的監(jiān)管與評估工作。
  第三十一條銀行業(yè)監(jiān)督管理機構要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款的風險權重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持銀行業(yè)金融機構開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務。
  第三十二條試點縣（市、區(qū)）銀行業(yè)監(jiān)督管理機構及國土資源行政主管部門要將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款情況按季度分別報送*中國銀監(jiān)會和國土資源部。
  第三十三條銀行業(yè)金融機構可以根據(jù)本辦法制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款實施細則。
  第三十四條本辦法由中國銀監(jiān)會、國土資源部負責解釋。
  第三十五條本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期*2017年12月31日。
  附件

  農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款

  試點縣（市、區(qū)）名單